Ravalement de façade à Marseille : campagnes, enduits et pierre

À Marseille, un propriétaire ravale sa façade quand la Ville le lui ordonne par injonction (au moins une fois tous les dix ans) ou quand l’état de l’enduit ou de la pierre l’impose. Selon le support, comptez de 20 à 220 € le m², auxquels s’ajoutent une déclaration préalable et un permis de stationnement pour l’échafaudage. Avant de signer un devis, vérifiez si votre rue figure sur la liste des campagnes municipales : c’est elle qui décide du calendrier et des aides.

Entre les trois-fenêtres du centre, les enduits-ciment du XIXe siècle, les façades de pierre des grands axes et les noyaux villageois de l’Estaque ou de Mazargues, la Ville publie six fiches techniques, une par type de façade. Cette page les suit.

Les campagnes de la Ville : quatre secteurs et une liste de rues

Le code de la construction et de l’habitation demande que les façades soient « constamment tenues en bon état de propreté », avec des travaux au moins tous les dix ans sur injonction municipale. À Marseille, la Ville lance des campagnes sur des secteurs précis du centre et a conclu avec le Département un partenariat pour quatre d’entre eux : Vieux-Port-Préfecture, La Plaine-Le Camas, Notre-Dame-du-Mont-Lodi et Saint-Charles-Libération.

Dire que « le ravalement est obligatoire à Marseille » sans nuance est donc inexact. L’obligation d’entretien vaut partout, mais la mise en demeure ne tombe que sur les immeubles visés par une campagne. Si vous avez reçu un courrier, le délai court. Sinon, rien ne vous oblige à ravaler cette année, rien ne vous empêche d’anticiper. Le vérificateur par code postal donne la règle générale ; pour votre numéro de rue, seul le service des ravalements de la mairie tranche.

La liste officielle de trois de ces secteurs donne le ton. Vieux-Port-Préfecture : rue de la République, quai de Rive Neuve, cours d’Estienne d’Orves, rue Paradis, rue Saint-Ferréol. Saint-Charles-Libération : boulevard National, boulevard de la Libération, boulevard Longchamp, allées Gambetta. Notre-Dame-du-Mont-Lodi : cours Lieutaud, rue d’Italie. La Canebière, premier axe prioritaire d’après la presse locale en 2018, n’apparaît pas dans la liste consultée, ni celle de La Plaine-Le Camas : demandez-les en mairie.

Trois mécanismes comptent pour un propriétaire sous injonction :

• La dispense. Elle est possible si l’immeuble a été ravalé depuis moins de dix ans, ou s’il fait l’objet d’une procédure d’expropriation, de péril ou d’acquisition en vue d’une réhabilitation. La demande doit parvenir à la Ville dans les trente jours suivant la réception de l’injonction, pièces justificatives à l’appui.
• L’aide financière. Seuls les immeubles sous injonction y ont droit. D’après Made in Marseille (juillet 2018), le taux était passé de 20 à 50 % du montant TTC depuis 2016 pour des travaux engagés sous 18 mois, puis 30 % au-delà. Ces chiffres datent : le règlement d’attribution publié par la Ville fait foi. Voyez aussi nos pages sur les aides au ravalement.
• Les travaux d’office. D’après la presse locale de 2018, faute d’action au bout de deux ans, la Ville peut faire exécuter les travaux et en réclamer le coût aux propriétaires.

Six façades, six façons de ravaler

Les fiches de la Ville, réalisées avec la Soleam et le service territorial de l’architecture et du patrimoine des Bouches-du-Rhône, partent d’un principe : on ne traite pas une façade marseillaise sans savoir de quand elle date.

Les façades enduites à la chaux, avant le milieu du XIXe siècle

Jusqu’au milieu du XIXe siècle, les moellons reçoivent un enduit de chaux aérienne et de sables locaux, puis un badigeon de chaux posé sur l’enduit frais, coloré aux ocres ou aux terres. Beaucoup de ces enduits ont disparu sous du ciment ou de la peinture, qui bloquent l’évaporation de l’humidité. Le travail consiste à décroûter les reprises au ciment, restituer un enduit à la chaux et finir au badigeon, après essais de teinte sur chantier. Voyez l’enduit à la chaux.

La pierre de taille, du calcaire de la Couronne à celui du Gard

Le calcaire de taille sert sur presque toutes les façades anciennes pour les chaînes d’angle, les encadrements et les corniches, et sur toute la façade des immeubles les plus prestigieux. Jusqu’au XVIIIe siècle, il vient surtout des carrières de la Couronne, par bateau ; après l’arrivée du chemin de fer, de Calissanne, de Fontvieille, du Gard ou du Luberon. Les soubassements sont en pierre de Cassis, plus dure. La Ville demande de réparer avec une pierre identique ou de même aspect, de nettoyer à l’eau basse pression ou par hydrogommage doux, et proscrit peintures d’harmonisation et hydrofuges. Voyez notre guide du ravalement de façade en pierre et la page sur l’hydrofuge.

L’enduit-ciment du XIXe siècle, signature du centre

Du milieu du XIXe au premier tiers du XXe siècle, les moellons reçoivent un enduit-ciment qui imite la pierre de taille par sa teinte (toujours dans les beiges) et ses joints tracés « a fresco ». C’est lui qui caractérise le centre. Le trois-fenêtres, façade étroite à trois fenêtres alignées par étage, apparue au XVIIe siècle et très répandue au XIXe, relève selon sa date de l’une ou l’autre fiche. L’erreur classique : réparer au ciment artificiel ou repeindre. La Ville demande de restituer l’enduit en chaux hydraulique, avec un sable proche de l’original.

Les années 1930 et les façades contemporaines

Les immeubles des années 1930 et 1940 jouent sur la verticalité, les plans décrochés et les bas-reliefs en ciment. Pour les façades récentes en béton ou panneaux rapportés, un devis classique d’enduit ou de peinture suffit souvent, ce qui change tout au budget.

Soleil, mistral et embruns

Marseille cumule environ 2 858 heures de soleil par an (chiffre de l’office de tourisme), et le mistral, vent du nord, y dégage le ciel. Près de la mer, à l’Estaque, à Endoume ou à la Pointe-Rouge, les ferronneries sont les plus exposées : les fiches demandent de les nettoyer, de les passiver et de les repeindre, et de soigner les scellements des garde-corps.

Regardez la corniche après un hiver : si elle a pris l’eau, le désordre commence là. Les fiches placent en tête des points sensibles les débords de toit, chéneaux et gouttières : un bon ravalement commence par la zinguerie et finit par la couleur.

Combien coûte un ravalement selon la façade ?

Ces fourchettes indicatives recoupent nos prix du ravalement. Deux postes pèsent souvent lourd à Marseille : la reprise des modénatures en pierre et l’échafaudage en rue étroite, qui exige un permis de stationnement (voyez les prix de location d’échafaudage). Seul un devis après visite fait foi.

Façade marseillaise	Travaux typiques	Fourchette indicative
Pierre de taille salie	Nettoyage basse pression, hydrogommage doux	20 à 40 € / m²
Façade des années 1930 ou contemporaine enduite	Réparation d’enduit, peinture	40 à 70 € / m²
Enduit-ciment du XIXe à restituer	Décroûtage, enduit à la chaux hydraulique, joints	60 à 90 € / m²
Façade enduite à la chaux (trois-fenêtres ancien)	Enduit chaux et badigeon teinté	50 à 90 € / m²
Pierre de taille avec modénatures abîmées	Remplacement de pierres, rejointoiement, eau-forte	80 à 160 € / m²
Immeuble récent hors secteur protégé	Ravalement avec isolation par l’extérieur	110 à 220 € / m²

Les seize arrondissements, par familles de bâti

Mieux vaut raisonner par type de bâti que par numéro d’arrondissement.

L’hypercentre sous injonction : 1er, 2e, 5e et 6e

Belsunce, Noailles et l’Opéra (1er), le Panier, la Joliette et Arenc (2e), Le Camas, Baille et La Conception (5e), Castellane, Notre-Dame-du-Mont et la Préfecture (6e) concentrent les campagnes : enduits à la chaux, enduits-ciment, pierre des grands axes, trois-fenêtres de rue étroite. Les périmètres de site patrimonial remarquable (ex-AVAP) peuvent s’y appliquer et changer le coût des travaux. La rue de la République, percée sous Napoléon III et bordée d’immeubles haussmanniens, appelle le travail de pierre décrit dans notre article sur la façade haussmannienne.

Les faubourgs intra-muros : 3e, 4e et 10e

Belle de Mai, Saint-Mauront et Saint-Lazare (3e), Les Chartreux, Les Cinq-Avenues et La Blancarde (4e), La Timone, Saint-Loup et La Capelette (10e) mêlent trois-fenêtres, petits immeubles de rapport et ensembles plus récents. La difficulté vient de façades de dates différentes qui se touchent et de reprises successives qui masquent le support d’origine.

Le littoral et le sud : 7e, 8e et 9e

Endoume, Le Pharo et Le Roucas-Blanc (7e), Périer, Bonneveine et La Pointe-Rouge (8e), Mazargues, Sainte-Marguerite et Le Cabot (9e) offrent des villas, des immeubles des années 1930 et des résidences récentes. Le vent, le soleil et la mer y comptent plus que l’histoire. Avant d’engager un artisan, demandez au service d’urbanisme si votre bien est proche d’un monument ou dans un périmètre protégé : l’avis de l’architecte des Bâtiments de France peut alors s’imposer.

L’est et le nord : 11e à 16e

Saint-Marcel, La Valentine et La Barasse (11e), Saint-Barnabé, Montolivet et Les Trois-Lucs (12e), Château-Gombert, Malpassé et La Rose (13e), Le Merlan, Sainte-Marthe et Le Canet (14e), Saint-Antoine, Saint-Louis et Les Aygalades (15e), L’Estaque, Les Riaux et Saint-André (16e) mêlent noyaux villageois, lotissements et copropriétés plus récentes. Ici, la copropriété prime, avec des enduits et peintures classiques, parfois une isolation par l’extérieur. L’Estaque, face à la mer, est un cas à part.

Déclaration préalable, ABF et échafaudage sur la voirie

La Ville est claire : une déclaration préalable doit être déposée pour tous travaux de ravalement, et un permis de construire est parfois obligatoire. Dans un site patrimonial remarquable, les prescriptions peuvent avoir « une incidence importante sur le coût des travaux ». Notre page sur la déclaration préalable fait le détail. Échafaudage, benne ou palissade sur l’espace public demandent en plus un permis de stationnement, à solliciter avant l’installation.

Après la rue d’Aubagne : regarder sous l’enduit

Le 5 novembre 2018, deux immeubles des 63 et 65 rue d’Aubagne, dans le 1er arrondissement, se sont effondrés : huit personnes sont mortes. Depuis, le centre regarde ses murs autrement. Un ravalement ne remplace pas un diagnostic de structure. Les fiches de la Ville le rappellent : on commence par chercher la cause des fissures, vérifier la tenue des pierres des balcons et réparer les fuites de réseaux. Si une fissure évolue, faites venir un homme de l’art avant de repeindre. Voyez nos pages sur les fissures et le salpêtre.

Voter le ravalement en copropriété

Le choix de l’entreprise se vote en assemblée générale. Le ravalement relève des charges générales de conservation, réparties selon les tantièmes. La mairie recommande plusieurs devis, après un diagnostic et un cahier des charges confiés à un homme de l’art. Sous injonction, inscrivez le sujet à l’ordre du jour dès réception du courrier : le délai court à la réception, pas à l’assemblée. Voyez la page copropriété, et je ne peux pas payer le ravalement si une quote-part pose problème.

Choisir un façadier ou une entreprise à Marseille

Pour une façade ancienne, demandez des références sur le même type de support : poser un enduit à la chaux n’est pas restituer des corniches en pierre. Le devis doit citer la fiche de la Ville applicable, les essais de teinte, les ferronneries et l’échafaudage. Pour vous repérer, lisez notre page sur le façadier et celle sur le choix d’une entreprise de ravalement de façade, puis notre guide du ravalement de façade. Autres cas : Montpellier, Lyon.

Questions fréquentes

Le ravalement de façade est-il obligatoire à Marseille ?

L’obligation d’entretien existe partout, mais à Marseille les travaux sont exigés au moins tous les dix ans sur injonction de la Ville, dans le cadre de campagnes sur des secteurs et des rues désignés. Renseignez-vous auprès du service des ravalements avec votre adresse exacte.

Qui doit payer les frais de ravalement ?

Le propriétaire de l’immeuble, ou la copropriété pour les parties communes, qui répartit le coût selon les tantièmes. Une aide de la Ville n’est ouverte qu’aux immeubles sous injonction municipale ; son taux et ses conditions dépendent du règlement d’attribution en vigueur.

Quel est le prix moyen d’un ravalement de façade au m² ?

De 20 à 40 € pour un simple nettoyage, de 40 à 90 € pour un enduit et une peinture, de 80 à 160 € si la pierre de taille est à reprendre, de 110 à 220 € avec isolation par l’extérieur. Ce sont des fourchettes indicatives : seul un devis après visite fait foi.

Quelle est la durée de vie d’un ravalement de façade ?

Le code impose des travaux au moins tous les dix ans sur injonction, mais la durée réelle dépend du support et de l’exposition. Une peinture posée sur un support inadapté vieillit plus vite qu’un enduit à la chaux ou une pierre bien entretenus.

Quel professionnel choisir pour un ravalement de façade ?

Un façadier qui connaît le type de façade concerné. Pour un immeuble ancien, la Ville recommande de missionner d’abord un homme de l’art pour le diagnostic et le cahier des charges.

Faut-il une autorisation pour ravaler sa façade à Marseille ?

Oui. Une déclaration préalable est exigée pour tous les travaux de ravalement, et un permis de stationnement est nécessaire avant d’installer un échafaudage ou une benne sur l’espace public. En site patrimonial remarquable, les prescriptions peuvent alourdir le chantier.